주택을 인도받고 전입신고를 했더라도 임차인의 권리가 그날 바로 제3자에게 효력을 갖는 것은 아닙니다. 대항력이 생기는 시점을 알아두면 이사 당일 등기된 권리와의 우선순위를 판단하는 데 도움이 됩니다.
입주와 전입신고를 모두 마친 다음 날
주택임대차보호법상 임차인은 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 대항요건을 갖춥니다. 두 요건을 모두 갖춘 날의 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 따라서 입주일과 전입신고일이 다르면 나중에 갖춘 요건을 기준으로 봅니다. 전입신고만 하고 실제로 주택을 인도받지 않았거나, 입주했지만 전입신고를 하지 않은 경우에는 대항력이 생기지 않습니다.
등기부와 확정일자도 확인하기
대항력은 소유자가 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있게 하는 요건입니다. 보증금을 경매 등에서 우선 변제받으려면 대항요건에 더해 확정일자도 필요합니다. 다만 확정일자만 받아 두었다고 대항력이 생기는 것은 아닙니다. 계약 전후 등기부를 확인하고, 입주와 전입신고를 마친 뒤에도 등기 변동이 있는지 살펴보는 편이 안전합니다. 특히 요건을 갖춘 날에 근저당권 등이 설정되면 임차인의 대항력보다 앞설 수 있습니다.
자주 묻는 질문
입주와 전입신고를 한 날 근저당권이 설정되면 누가 우선하나요?
대항력은 요건을 갖춘 다음 날부터 발생하므로, 같은 날 등기된 근저당권이 우선할 수 있습니다. 등기 접수 시점과 권리관계에 따라 달라질 수 있어 등기부를 확인해야 합니다.
확정일자를 받으면 전입신고를 하지 않아도 되나요?
아닙니다. 확정일자는 우선변제권에 필요한 요건 중 하나일 뿐입니다. 실제 주택 인도와 주민등록도 갖춰야 우선변제권을 행사할 수 있습니다.